Sitemize hoşgeldiniz

Aşağıda, 6 sayfalık bilirkişi raporu verilmiştir.

Site Yönetimi Hukuksuzdur

1. Kat Mülkiyeti Kurulmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Uygulanamaz

Yargıtay, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanamayacağını açıkça ifade etmektedir. Bu kapsamda, kat mülkiyeti veya irtifakı bulunmayan yapılarda site yönetimi oluşturulması hukuken mümkün değildir. Bu tür yapılarda alınan yönetim kararlarının herhangi bir hukuki dayanağı bulunmamaktadır.

2. Arsa Niteliğindeki Taşınmazlarda Yönetim Kurulu Kurulamaz
Tapu kayıtlarında hâlâ arsa vasfında görünen taşınmazlarda kat malikleri kurulu veya site yönetimi oluşturulması mümkün değildir. Bu tür taşınmazlarda oluşturulan yönetimlerin kararları, hukuken bağlayıcılık taşımaz.

3. Aidat ve Gider Toplama Yetkisi Bulunmamaktadır
Kat mülkiyeti ya da irtifakı tesis edilmeden kurulan yönetimlerin, aidat toplama, gider paylaşımı yapma, icra takibi başlatma gibi işlemleri gerçekleştirmesi hukuken geçersizdir. Yargıtay kararlarında bu durum açıkça belirtilmekte, yetkisiz oluşturulan yönetimlerin bu tür işlemler yapamayacağı vurgulanmaktadır.

Kooperatifimizde, KOOPBİS kayıtlarına göre toplam 228 bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Tuzla Belediyesi tarafından gerçekleştirilen rezerv alan uygulaması kapsamında, askıya çıkarılan mülkiyet tespit listelerine göre kooperatifin toplam 3.301 m² arsa payı mevcuttur.

Ancak, ortaklara ait pay oranları kooperatif tarafından belirlenmediği için net bir hesaplama yapılamamaktadır. Her ortağın eşit metrekareye sahip olduğu varsayıldığında, kişi başına yaklaşık 3.301 / 228 = 14 m² arsa düşmektedir.

Bu durumda, ortalama olarak sekiz kişiye bir daire isabet edecek bir dağılım ortaya çıkmaktadır.

Bu şekilde bir kentsel dönüşüm süreci işletildiği takdirde, inşa edilecek dairelerin neredeyse tamamı arsa sahipleri arasında paylaşılacaktır.

Toprak sahiplerinin önceki nesli bu arazilerin sağladığı kazançtan fazlasıyla yararlanmışken, yeni nesil de aynı topraklardan ikinci kez gelir elde etmeye çalışmaktadır.

Toplam 12.667 m² büyüklüğündeki arsanın %65’inin kooperatife ait olması gerekirken, bu paylara ilişkin herhangi bir devir işlemi bugüne kadar gerçekleştirilmemiştir. Bunun başlıca nedeni, kooperatif yöneticilerinin sözleşmeler gereği kurmaları gereken kat irtifakını bilerek ve isteyerek yerine getirmemeleridir.

2018'de toplanan olağanüstü genel kurulda, pek çok karar alındı. Bu maddelerden birisi de, tapu çalışmaları ile  ilgili 6. maddedir. 

6. maddenin daha kolay okunması için, aşağıda tekrar yazılmıştır.

Madde 6- İmar barışı hususlarının görüşülmesi, komisyon kurulması, gerekli kararların alınması maddesine geçildi. Bu husus ile ilgili komisyon kurulmasına ve komisyon heyetine, Mehmet YILMAZ, Ahmet Turan TAN, Salih KARAOĞLU, Kayahan KAYI, Hülya YERLİ, Hakan HERGÜNER, Ali ERDOĞDU ve Elise Gül KESKİNER oylamaya sunuldu, oy birliği ile komisyon kurulmasına karar verildi. Komisyon heyetinin görevi, imar barışına başvurulması, yapı kayıt belgesi alınması, mimari avam projesinin hazırlanması, iskan belgesinin alınması, kat mülkiyeti tapusunun çıkarılması konularını içermektedir. Görev süresi ise kat mülkiyeti tapusu alıncaya kadar devam eder.

Sonuç olarak, 2018 yılından itibaren görev yapan tapu komisyonu üyeleri ile halen yönetimde yer alan kişiler, aynı şahıslardan oluşmaktadır. Yıl 2025, halen tapumuz yoktur.

KAT İRTİFAKI YÂ DA KAT MÜLKİYETİ KURULMAMIŞ, BİR YÂ DA BİRÇOK YAPIDA, SİTE YÖNETİMLERİNİN HUKUKA AYKIRI OLDUĞUNA DAİR, YARGITAY KARARLARI

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda oluşturulan site yönetimlerinin hukuka aykırı olduğuna dair Yargıtay’ın birçok kararı bulunmaktadır. Bu kararlar özellikle şu temel noktalar üzerinde durur:

YARGITAY’IN GÖRÜŞÜ:

1- Kat Mülkiyeti Kurulmamışsa KMK Uygulanamaz

Yargıtay kararlarında, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) hükümlerinin uygulanamayacağı açıkça belirtilmektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/18036 E. 2015/420 K.
“Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmayan yapılarda, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre site yönetimi oluşturulması mümkün değildir. Bu tür yapılarda alınan yönetim kararları hukuki dayanaktan yoksundur.”

2- Arsa Niteliğinde Taşınmazlarda Yönetim Kurulu Olamaz

Yargıtay’a göre, tapuda hâlâ arsa niteliğinde görünen taşınmazlarda, kat malikleri kurulu ya da site yönetimi oluşturulamaz.

Yargıtay 18. HD, 2013/13374 E. 2014/6796 K.
“Henüz kat mülkiyeti yahut kat irtifakı kurulmamış, tapuda arsa olarak kayıtlı taşınmazlarda kat malikleri kurulu teşkil edilemeyeceğinden, bu kurullarca alınan kararların bağlayıcılığı da yoktur.”

3- Aidat ve Gider Toplama Yetkisi Yoktur

Kat mülkiyeti kurulmadan oluşturulan yönetimlerin aidat toplama, icra takibi başlatma gibi işlemleri yapamayacağı da sıkça vurgulanır.

Yargıtay 20. HD, 2017/5202 E. 2019/4085 K.
“Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış yapılarda site yönetiminin aidat toplaması, gider paylaşımı yapması, yönetici ataması gibi işlemleri hukuki yetkiye dayanmadığından geçerli değildir.”

4- Geçerli Yönetim Planı Olmadan Yönetim Geçersizdir

Yargıtay 18. HD, 2010/10199 E. 2011/9991 K.
“Kat mülkiyeti tesis edilmeden yönetim planı yapılamaz. Yönetim planı olmadan oluşturulan yönetimlerin aldığı kararlar geçerli değildir.”

SONUÇ:
Yargıtay, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda oluşturulan site yönetimlerini hukuki geçerliliği olmayan oluşumlar olarak değerlendirmektedir. Bu durumda alınan kararlar, yapılan tahsilatlar, atanan yöneticiler vb. işlemler hukuki olarak dayanıksız kabul edilmektedir.

KOOPERATİF KAÇAK YAPILARININ BULUNDUĞU ALANDA, 2023 TARİHİNDE REZERV YAPI ALANI İLANI YAPILMIŞTIR

Rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Bu durum, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerle düzenlenmiştir.

Rezerv Yapı Alanlarında Mülkiyet Kısıtlamaları

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulamaz: Rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde, bu alanlar dönüşüm amaçlı olarak ayrıldığı için, bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu, yapı ruhsatı alınmış olsa bile geçerlidir.

SORU: 2019 yılında alınan Yapı Kayıt Belgesi, 2023 yılında ilgili taşınmazın rezerv yapı alanı ilan edilmesiyle birlikte yapı kayıt belgesi geçerliliğini yitirmiştir. Bu durum, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında açıkça belirtilmiştir.

Dayanak: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği -15 Aralık 2012 Tarihli Resmi Gazete -Sayı: 28498