KAT İRTİFAKI YÂ DA KAT MÜLKİYETİ KURULMAMIŞ, BİR YÂ DA BİRÇOK YAPIDA, SİTE YÖNETİMLERİNİN HUKUKA AYKIRI OLDUĞUNA DAİR, YARGITAY KARARLARI
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda oluşturulan site yönetimlerinin hukuka aykırı olduğuna dair Yargıtay’ın birçok kararı bulunmaktadır. Bu kararlar özellikle şu temel noktalar üzerinde durur:
YARGITAY’IN GÖRÜŞÜ:
1- Kat Mülkiyeti Kurulmamışsa KMK Uygulanamaz
Yargıtay kararlarında, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) hükümlerinin uygulanamayacağı açıkça belirtilmektedir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/18036 E. 2015/420 K.
“Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmayan yapılarda, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre site yönetimi oluşturulması mümkün değildir. Bu tür yapılarda alınan yönetim kararları hukuki dayanaktan yoksundur.”
2- Arsa Niteliğinde Taşınmazlarda Yönetim Kurulu Olamaz
Yargıtay’a göre, tapuda hâlâ arsa niteliğinde görünen taşınmazlarda, kat malikleri kurulu ya da site yönetimi oluşturulamaz.
Yargıtay 18. HD, 2013/13374 E. 2014/6796 K.
“Henüz kat mülkiyeti yahut kat irtifakı kurulmamış, tapuda arsa olarak kayıtlı taşınmazlarda kat malikleri kurulu teşkil edilemeyeceğinden, bu kurullarca alınan kararların bağlayıcılığı da yoktur.”
3- Aidat ve Gider Toplama Yetkisi Yoktur
Kat mülkiyeti kurulmadan oluşturulan yönetimlerin aidat toplama, icra takibi başlatma gibi işlemleri yapamayacağı da sıkça vurgulanır.
Yargıtay 20. HD, 2017/5202 E. 2019/4085 K.
“Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış yapılarda site yönetiminin aidat toplaması, gider paylaşımı yapması, yönetici ataması gibi işlemleri hukuki yetkiye dayanmadığından geçerli değildir.”
4- Geçerli Yönetim Planı Olmadan Yönetim Geçersizdir
Yargıtay 18. HD, 2010/10199 E. 2011/9991 K.
“Kat mülkiyeti tesis edilmeden yönetim planı yapılamaz. Yönetim planı olmadan oluşturulan yönetimlerin aldığı kararlar geçerli değildir.”
SONUÇ:
Yargıtay, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda oluşturulan site yönetimlerini hukuki geçerliliği olmayan oluşumlar olarak değerlendirmektedir. Bu durumda alınan kararlar, yapılan tahsilatlar, atanan yöneticiler vb. işlemler hukuki olarak dayanıksız kabul edilmektedir.