Kooperatif ortağı, 2018 yılında imar barışına başvurulması ve kamuya ait arsa payının satın alınarak tapu alınması amacıyla alınan genel kurul kararı doğrultusunda borçlandırılmıştır. 2019 yılında yalnızca yapı kayıt belgesi alınmış, bunun dışında mimari proje hazırlanmamış, terk işlemleri yapılmamış ve arsa satın alınmamıştır. 2022 yılında taşınmaz rezerv yapı alanı olarak ilan edilmiş ve bu karar kesinleşmiştir. Bu durumda;
• Ödemelerini yapmış olan ortak, yaptığı ödemeyi kooperatiften geri talep edebilir mi?
• Ödeme yapmamış ortaklardan kooperatif bu bedeli talep edebilir mi?
Durum Özeti:
• 2018: Kooperatif genel kurulunda, imar barışı başvurusu yapılması ve kamuya ait arsa payının satın alınarak tapu alınması amacıyla karar alınmış ve ortaklar borçlandırılmış.
• 2019: Sadece yapı kayıt belgesi alınmış. Ancak:
o Mimari proje hazırlanmamış,
o Terk işlemleri yapılmamış,
o Arsa satın alınmamış.
• 2022: Taşınmaz, rezerv yapı alanı ilan edilmiş ve 2024 karar kesinleşmiş.
Soru 1: Ödeme yapan ortak, ödediği bedeli kooperatiften geri isteyebilir mi?
Evet, isteyebilir.Bu tür ödemeler genellikle belirli bir amaç için yapılır (arsa satın alma, tapu edinme gibi). Ancak:
• Tapu alınmamış,
• Arsa satın alınmamış,
• Yapı kayıt belgesi de rezerv alan ilanıyla hükümsüz hale gelmiş,
• Ortak, hiçbir mülkiyet hakkı kazanmamış,
• Dolayısıyla kooperatifin gerçekleştirmesi gereken işlem amacına ulaşmamış.
Bu durumda, ödemelerini yapan ortak, Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümlerine (BK m. 77) dayanarak ödediği parayı geri isteyebilir.
Yargıtay içtihadına göre: Tapuya dönüşmeyen yapı kayıt belgeleri için yapılan harcamalar, kişisel yarar sağlamamışsa iade edilmelidir.Soru 2: Ödeme yapmayan ortaklardan kooperatif bu bedeli talep edebilir mi?
Hayır, talep edemez.Çünkü:
• Bu borçlandırma, amacına ulaşmayan bir işlem için yapılmıştır.
• Ortaklara tapusal veya hukuki bir yarar sağlanmamıştır.
• Arsa artık rezerv alan olup kamulaştırmaya tabidir; bu nedenle tapu verilmesi de hukuken imkânsızdır.
Dolayısıyla kooperatifin, bu aşamada hâlâ ödeme talep etmesi, hukuki dayanaktan yoksundur.Hatta böyle bir talep:
• Haksız alacak talebi sayılır,
• Açılacak davalarda reddedilir,
• Kötü niyetli icra takibi yapılırsa, kötü niyet tazminatına hükmedilir.